Pandemia y contratos de arrendamiento. ¿Qué podemos hacer?

El covid.-19 llegó para modificar nuestras vidas. Es probable que también genere la flexibilización de los criterios de interpretación de los contratos y en muchas ocasiones, relaciones mucho más colaborativas entre arrendador y arrendatario para buscar mantener las actividades comerciales y los puestos de trabajo.

Ésta pandemia nos ha obligado a refugiarnos en nuestras viviendas y ver como los locales comerciales cierran sus puertas. Ante este escenario de frenazo económico, surge una inquietud por la dificultad en el pago de los alquileres.

Según el último censo del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), el 76% de las viviendas en el país son propias; el 16,3% son alquiladas y un 7.7% son viviendas cedidas por el centro de trabajo, por otro hogar o institución, entre otras.

Alrededor de 1 millón 256 mil 520 de viviendas son alquiladas. Ante esta realidad, ¿qué podría pasar si el inquilino tiene dificultad para pagar la mensualidad? En el caso de una vivienda, lo que deben hacer el propietario y el inquilino es negociar. Por ejemplo, que se postergue la deuda y que corra para el siguiente mes o si ha habido retraso, no se considere como mora porque es un retraso justificado

El problema que se plantea es determinar quién soporta el riesgo del incumplimiento no culpable en los contratos con obligaciones recíprocas, es decir, cuando incumplo no por dolo, culpa o negligencia, sino que lo hago por caso fortuito o fuerza mayor (dejo de trabajar porque me obligan las autoridades que implantan el estado de alarma y no tengo ingresos).

Este problema general  se plantea en el contrato de arrendamiento de vivienda y en el de local de negocio (arrendamiento de uso distinto de vivienda) ¿Qué ocurre si el arrendatario no puede pagar la renta porque, tratándose de un local de negocio, se ha paralizado su actividad y no ha obtenido ingresos?

Cuando se celebra un contrato de arrendamiento ya sea comercial o de vivienda, el potencial inquilino proporciona información financiera personal para que el propietario lo evalúe: puede ser la declaración de impuestos o boletas de pago. El arrendador sabe a qué se dedica su inquilino por un tema de buena fe o moral, esto está contemplado en el Código Civil. Tomando en cuenta eso, el arrendador sabe la situación de su inquilino, entonces va a saber si realmente [la cuarentena] lo ha golpeado, no lo ha golpeado o lo ha golpeado más o menos.

El arrendatario debe ser consciente que las últimas medidas del Ministerio de Economía son para precisamente no interrumpir la cadena de pagos. El arrendador puede exigirle lo más que pueda al inquilino. De repente no puede el 100% pero sí un 80%, eso ya depende del caso concreto ya que, por ejemplo, hay mucha gente de la tercera edad que vive de las rentas y no tiene otros ingresos. Córtales abruptamente, los deja en situación complicada.

¿Entonces qué pueden hacer?

1) Negociar.

2) Que esa negociación se plasme en documento.

3) Que este documento sea una modificación del contrato de arrendamiento o sea una transacción extrajudicial en el cual regulen bien el tratamiento del pago de la renta en este periodo.

En esa línea coincidimos con los demás analistas en que la mejor salida que salvaguarda los intereses del arrendador y del arrendatario es el diálogo para llegar a un acuerdo.

Sabemos de varios casos que están conversando y que han decidido: o condonar parte de la renta o el pago en cuotas sin intereses de la renta, porque al final ni al propietario le interesa que su inquilino se vaya y el inquilino tampoco quiere ser desalojado. Al final es un tema de conversar y ponerse de acuerdo en qué medidas tomar. Hay un componente legal pero también hay un componente fuerte de relación entre las partes. A ninguno de los dos le conviene romper el contrato, desalojar o dejar de pagar. Tiene que haber una negociación con razonabilidad entre ambas partes.

Nos encontramos en una situación muy excepcional y que ha alterado enormemente nuestras vidas y dinámica comercial. Ello ha generado muchos sentimientos de solidaridad entre las personas que también podrían extenderse al ámbito contractual a fin de buscar preservar la relación y soportar de manera conjunta los daños. Ello dentro de la buena fe contractual.

Lo antes indicado tiene un sustento económico fundamental y es buscar evitar la imposibilidad de seguir operando de los arrendatarios, en caso la afectación económica sea muy grande. Creemos que: “Mejor es ayudar a mantenerse a los arrendatarios que tener tiendas y departamentos vacíos y que probablemente sean difíciles de alquilar”

En esa línea, varios operadores de centros comerciales ya están estableciendo medidas unilaterales que van en el mismo sentido de lo antes señalado, exonerando del pago de renta mínima a sus locales comerciales. En este escenario, resulta realmente crucial que tanto arrendador como arrendatario se pongan de acuerdo para afrontar de la mejor manera algunos meses de bajos ingresos.

Reiteramos que lo recomendable es evaluar cada caso concreto. Sin perjuicio de ello, en algunos casos, podría configurarse supuestos de excesiva onerosidad de la prestación. El gran problema es que se tendría que acudir a un proceso judicial o arbitral (de existir clausula arbitral). Por ello, nuevamente llegamos a la conclusión de que un adecuado proceso de negociación entre las partes, sería la mejor y más razonable opción.